Gayrimenkul Yatırım Analizi Yapma

Dosyanın içeriği​

• Intro: Daire tiplerine göre birim sayısı ve kira, konut dışı alan geliri, kira artış oranları, tahmini boşluk oranları, diğer gelir ve analiz süresi (2 ile 10 yıl arası) girilir. Girişler sarı hücrelere yapılır.
• Expenses: İşletme gideri artışı, emlak vergisi artışı ve ilk yıl işletme tablosu (yönetim ücreti, maaş, enerji-su, sigorta, malzeme, reklam) yer alır.
• Operating: 10 yıllık işletme tahmini ve gider tablosu. Bu sayfada giriş yapılmaz.
• Mortgage: Kredi tutarı, vade, faiz oranı ve yıllık ya da aylık ödeme seçimi girilir; yıllık borç servisi, ödenen anapara ve kalan bakiye hesaplanır.
• BTCF: Vergi öncesi nakit akışı tablosu.
• ATCF: Marjinal vergi oranı ve amortisman girdileriyle vergi sonrası nakit akışı.
• Sale: Alış ve satış fiyatı, işlem maliyetleri, elde tutma süresi, sermaye kazancı ve amortisman geri alım vergisi ile satış vergisi yükü.
• Ratio1 ve Ratio2: Gelir çarpanları, işletme oranı, borç karşılama oranı ve karlılık oranları.
• DCF: Başlangıç yatırımı, satış hasılatı, vergi öncesi ve sonrası öz sermaye dönüşü ile IRR hesabı.

Kullanılan formüller​

• ROUND: Gelir ve gider kalemleri binlik basamağa yuvarlanır. Potansiyel brüt kira şu formülle bulunur:
• IF: Analiz süresi kısaldığında kullanılmayan yılların sıfır görünmesini sağlar.
• PMT: Yıllık borç servisini hesaplar.
• IRR: Vergi öncesi ve sonrası nakit akışlarından getiri oranını verir.
• SUM ve PV: Gider toplamları ve bugünkü değer hesapları için kullanılır.

=YUVARLA(((F18*H18)+(F13*H13*12)+(F14*H14*12)+(F15*H15*12))/1000;1)*1000

=ROUND(((F18*H18)+(F13*H13*12)+(F14*H14*12)+(F15*H15*12))/1000,1)*1000

=PMT(C12/C13;C11*C13;-C10)

=PMT(C12/C13,C11*C13,-C10)

Nasıl kullanılır​

1. Intro sayfasında sarı hücrelere birim sayıları, kiraları, artış ve boşluk oranlarını ve analiz süresini girin.
2. Expenses sayfasında gider artış oranlarını ve ilk yıl gider kalemlerini girin.
3. Mortgage sayfasında kredi tutarını, vadeyi ve faiz oranını girin.
4. ATCF sayfasında vergi oranı ve amortisman bilgilerini, Sale sayfasında alış ve satış değerlerini girin.
5. Operating, BTCF, Ratio1, Ratio2 ve DCF sayfalarındaki sonuçları ve IRR değerini inceleyin; bu sayfalarda giriş yapılmaz.