Kiralık Gayrimenkul Nakit Akış Analizi

Bu dosya, kiralık mülk satın almayı düşünenlerin yatırımı sayısal olarak değerlendirmesi için hazırlanmış bir nakit akış analizi şablonudur. Aylık kira geliri ve giderler girilir; net işletme geliri, mülk değerlemesi ve kredi ödemeleri otomatik hesaplanır.

Dosyanın içeriği​

• CashFlow: Dosyadaki tek sayfadır ve A1:H59 aralığını kapsar. Sayfa başlığı "Rental Property Cash Flow Analysis" olup bölümleri şunlardır:
• Gelir bölümü: birim sayısı ve aylık kira girilir, brüt kira, boşluk kaybı ve diğer gelirler hesaplanır.
• Gider bölümü: C14:C27 aralığında işletme giderleri listelenir; emlak vergisi ve sigorta gibi kalemler mülk bedeline göre hesaplanır.
• Net Operating Income (NOI): yıllık gelir ve gider farkı gösterilir.
• Capitalization Rate and Valuation: istenen kapitalizasyon oranına göre mülk değeri (teklif fiyatı) bulunur; gerçek satın alma fiyatı ayrıca girilir.
• Kredi bölümü: kredi tutarı, vade ve faiz oranına göre ödemeler hesaplanır.

Kullanılan formüller​

• Aylık brüt kira, birim sayısı ile kira tutarının çarpımıyla bulunur; boşluk kaybı ve diğer gelir ile toplanarak toplam gelire ulaşılır.
• Giderlerin toplamı SUM ile alınır, yıllık gelir aylık gelirin 12 ile çarpılmasıyla bulunur ve NOI bu tutardan yıllık giderlerin çıkarılmasıyla elde edilir.
• Bazı giderler satın alma fiyatının yıllık yüzdesi olarak aylığa bölünerek hesaplanır, örneğin:
  
  Excel formülü

  =1.5%*C38/12

• Mülk değerlemesi, NOI'nin istenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Oran girilmemişse " - " gösterilir:
  
  Excel formülü

  TR

  =EĞER(D36=0;" - ";D33/D36)

  EN

  =IF(D36=0," - ",D33/D36)

• Aylık kredi ödemesi PMT, ilk yılın faiz toplamı CUMIPMT, ana para ödemesi CUMPRINC ile hesaplanır. Kredi tutarı sıfırsa sonuç 0 döner:
  
  Excel formülü

  TR

  =EĞER(C43=0;0;-PMT(C46/12;C45*12;C43))

  EN

  =IF(C43=0,0,-PMT(C46/12,C45*12,C43))

Nasıl kullanılır​

1. CashFlow sayfasında birim sayısını ve aylık kira tutarını girin.
2. Boşluk kaybı, diğer gelirler ve gider kalemlerini mülke göre doldurun.
3. Gerçek satın alma fiyatını (C38) girin; yüzdeyle hesaplanan giderler buna göre güncellenir.
4. İstenen kapitalizasyon oranını (D36) girin; teklif fiyatı otomatik hesaplanır.
5. Kredi kullanılacaksa kredi tutarı, vade ve faiz oranını girerek aylık ödemeyi ve ilk yıl faiz tutarını izleyin.

Dosya makro içermez; formüller hazır olarak gelir, girilen değerlere göre sonuçlar otomatik güncellenir.