Kiralık Gayrimenkul Yatırımı

Bu şablon, kiralık bir gayrimenkulün satın alma, kredi, kira ve gider varsayımlarından yola çıkarak aylık ve yıllık nakit akışını, vergi etkisini ve yatırım getirisini (IRR) hesaplar. Gayrimenkullerden alınan kiraların ve yatırımın getirisinin değerlendirilmesi için hazırlanmıştır.

Dosyanın içeriği​

• Input: Tüm varsayımların girildiği sayfadır. Satın alma bedeli, ek sermaye gideri, alım masrafları, peşinat, kredi tutarı, faiz oranı, vade (ay), aylık kira, kira artış aralığı ve artış oranı burada yer alır. Emlak vergisi, sigorta, aylık yardımcı giderler (utilities) ve reklam gibi gider kalemleri için tutar, başlangıç ayı ve yıllık artış yüzdesi girilir. Sayfadaki Input Check sütunu eksik veya hatalı girişleri "Error" olarak işaretler.
• Model_Mthly: Aylık dönem tablosudur. Brüt kira, brüt gelir, giderler, NOI, borç servisi, gelir vergisi ve vergi öncesi nakit akışı sütunları tarih sırasıyla listelenir.
• Sensitivity_Analysis_Mthly: Çıkış kapitalizasyon oranı ve kredi faiz oranı değişimlerine göre aylık IRR ve yıllık IRR değerlerini hesaplar.
• Model_Annual: Yıllık özet tablodur. Değer artışı ve kapitalizasyon oranına göre piyasa değeri, amortisman, gelir vergisi, değer artış vergisi ve vergi sonrası çıkış değeri gösterilir.
• Sensitivity_Analysis_Annual: Aynı duyarlılık analizlerinin yıllık karşılığıdır.

Kullanılan formüller​

• Toplam başlangıç maliyeti, alış bedeli, ek sermaye gideri ve alım masraflarının toplamıdır. Kredi kullanılıyorsa peşinat bu tutardan kredi düşülerek bulunur.
• Aylık tarihler EDATE ile bir ay ilerletilir; kredi taksitleri PMT, PPMT ve IPMT ile hesaplanır.
• Gider satırlarında başlangıç ayına ve yıllık artış oranına bağlı iç içe IF formülleri kullanılır.
• Getiri ölçüleri IRR, MIRR ve XIRR ile hesaplanır. Peşinat sıfır ise sonuç "N/A" görünür.
• Giriş kontrolü, COUNTIF ile "Error" sayısına bakarak "Input Ok" veya "Input Error" sonucunu verir.

Nasıl kullanılır​

1. Input sayfasında satın alma bedelini, tarihini, peşinat ve kredi bilgilerini girin.
2. Aylık kira, kira artış aralığı ve artış yüzdesini ekleyin.
3. Gider kalemlerinin tutarını, başlangıç ay numarasını ve yıllık artış oranını girin.
4. Satış varsayımları için kapitalizasyon oranı, değer artış oranı, satış maliyeti ve vergi oranlarını girin.
5. Giriş kontrolünün "Input Ok" verdiğini doğrulayın; ardından sonuçları Model_Annual ve duyarlılık sayfalarında inceleyin.

Dosyada ayrıca örnek değerler hazır gelir; kendi mülkünüze göre değiştirilmeleri yeterlidir.